Phân tích cổ phiếu DTA (HOSE)24/05/2010
Công ty bất động sản Công Minh
Phòng đầu tư tài chính
Số 154 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái
Bình, Quận 1, TP Hồ Chí Minh
Tel : (08).39153319 Website : www.congminhland.com
Phân tích cổ phiếu DTA (HOSE)
– Công ty cổ phần Đệ Tam
Khuyến nghị đầu tư MUA và NẮM GIỮ Cổ phiếu DTA trong
cả mục tiêu Ngắn,
Trung và Dài hạn
I. Giới thiệu chung
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỆ TAM ( Mã chứng
khoán: DTA)
Tên Tiếng Anh: DE TAM JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt: DE TAM J.S.C.
Trụ sở chính: 2/6 – 2/8 Núi Thành, Phường 13,
Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh.
Điện thoại: (84.8) 3810 8452
FAX: (84.8)3812 1344
Vốn điều lệ: 100 tỷ đồng.
Số cổ phiếu niêm yết: 10 triệu cổ phiếu.
Thành phần cổ đông và tỷ lệ góp vốn theo danh
sách:
|
STT
|
Họ và tên
|
Chức vụ
|
Số CP nắm giữ
|
Tỷ lệ
|
Ghi chú
|
|
1
|
Trần
Đức Lợi
|
Chủ
tịch HĐQT
|
3,000,000
|
30%
|
|
|
2
|
Nguyễn
Chí Thành
|
Thành
viên HĐQT
|
1,100,000
|
11,00%
|
Chủ
tịch HĐQT CTCK Quốc Gia
|
|
3
|
Trần
Quang Mỹ
|
Thành
viên HĐQT
|
510,000
|
5,10%
|
Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP xây dựng
số 5 (SC5)
|
|
4
|
Hoàng
Hải Bình
|
Thành
viên HĐQT
|
126,000
|
1,26%
|
|
|
5
|
Phạm
Thị Kim Xuân
|
Tổng
Giám Đốc
|
350,000
|
3,50%
|
|
|
6
|
Cổ
đông khác
|
|
4,914,000
|
49,14%
|
|
II. Tình hình thực hiện dự
án
1. Khu đô thị Detaco tại Nhơn Trạch, Đồng Nai
Khu đô thị có
quy mô 47,3 ha tại trục lộ chính khu Trung tâm Thành phố Nhơn Trạch bao
gồm: 1200 nền nhà phố, 31 chung cư, 01 bệnh viện quốc tế, 01 chợ khu
vực; trường học, công viên cây xanh, vốn đầu tư dự kiến trên 1700 tỷ.
2. Chung cư Mỹ Đức, Phường 21, Quận Bình
Thạnh diện tích từ 40 – 103 m2
Dự án cao ốc
Mỹ Đức tọa lạc tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh , P.21, Q. Bình Thạnh,
gần trung tâm Quận 1, ngã tư Hàng Xanh, cầu Sài Gòn. Vị trí đất nằm
ngay trung tâm cách quận 1 vài km, cách trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm
cũng chỉ vài km, nằm ngay giữa các trục giao thông lớn của TP Hồ Chí
Minh. Tòa nhà cao 21 tầng có diện tích khuôn viên rộng 32.775 m2 với
mật độ xây dựng chỉ 26% gồm 4 Block cao 21 tầng được thiết kế hợp lý
với diện tích dao động từ 40 – 103 m2. Tiến độ thanh toán
được chia làm 5 đợt, khách hàng sẽ được nhận nhà vào tháng 12 –
2010. Tất cả khách hàng mua căn hộ được ngân hàng hỗ trợ 70% giá trị
căn hộ tối đa 15 năm.
3. Làng biệt thự nghỉ dưỡng Detaco Ecovilas
tại Bình Dương với quy mô 9,2 ha gồm 87 căn biệt thự đơn lập, vốn dự
kiến 200 tỷ đồng
Dự án đã
được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quyết định số
549/QĐ – UBND ngày 09/02/2010 của Chủ tịch UBND thị xã Thủ Dầu Một.
Công ty đã
cùng các đơn vị liên doanh thành lập Công ty CP INDECO để thực hiện dự
án. Dự kiến trong năm 2011 sẽ tiến hành triển khai xây dựng.
4. Dự án xây dựng khu phức hợp Trung tâm
thương mại và căn hộ cao cấp DETACO Tân Phú tại 245/60 Hòa Bình,
P.Hiệp Tân, Q.Tân Phú, TP.HCM với tổng diện tích 16.255,9 m2
đang thực hiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự kiến hoàn thiện
pháp lý trong năm 2010 và sẽ chính thức khởi công vào năm 2011. Vốn
đầu tư dự kiến của dự án khoảng 868 tỷ.
5. Dự án khu chung cư Tân Phước, P.7, Q.11, TP.
HCM với quy mô 13.628 m2.
Dự án đang
trong giai đoạn đền bù giải tỏa với các hộ dân. Dự kiến khởi công
xây dựng vào quý IV – 2010. Vốn đầu tư dự kiến 1672 tỷ.
6. Dự án khu chung cư Đại lộ Đông Tây, P.16,
Q.8, TP.HCM quy mô 17474,8 m2.
Dự kiến đến
quý III/2010 sẽ tiến hành khởi công xây dựng. Vốn đầu tư dự kiến 917
tỷ.
7. Dự án khu biệt thự tại Phú Quốc – Kiên
Giang với quy mô 9,2 ha.
Dự án đã
được UBND tỉnh Kiên Giang ký quyết định chấp thuận. Trong năm 2010 công
ty sẽ hoàn thiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, và xin quyết định
giao đất để triển khai thực hiện dự án. Vốn đầu tư dự kiến 286 tỷ.
III. Triển vọng kinh doanh
ngành bất động sản năm 2010
CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH
CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TP HÀ NỘI
Nguồn:
metvuong.com
Sự bùng nổ của
bất động sản năm 2008 đã tạo ra cho thị trường nguồn cung lớn, ngay sau đó Việt
Nam cũng chìm trong cơn bão suy thoái tạo ra khó khăn cho thị trường bất động
sản. Sang năm 2009, bất động sản lại phục hồi ngoạn mục, đi theo đó là hàng
loạt dự án bất động sản được triển khai một cách nhanh chóng dưới sự hỗ trợ của
Chính phủ với các gói kích thích kinh tế. Năm 2010, kinh tế vượt qua khủng
hoảng nhưng vẫn phải đối mặt với không ít khó khăn, do đó, cầu với bất động sản
dù lớn nhưng không tăng mạnh, cùng với hàng loạt dự án bất động sản triển khai
ồ ạt trong năm 2009 để bung hàng trong năm nay, quan hệ cung – cầu trên thị
trường trở nên mất cân đối.
Khi khả năng
tiếp cận vốn của người dân bị hạn chế và giá bất động sản có xu hướng tăng dẫn
tới hiện tượng cầu từ các phân khúc nhà ở giá cao sẽ dồn về các phân khúc giá
hợp lý hơn. Do đó, các phân khúc đất nền
dự án giá rẻ, nhà ở trung cấp, mặt bằng bán lẻ, bất động sản du lịch... có tiềm
năng tăng trưởng tương đối tốt. Do đó, các doanh nghiệp đã đẩy mạnh đầu tư
vào các dự án nhà ở trung bình từ các năm trước sẽ có lợi thế. Các doanh nghiệp
có các dự án trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ đã hoặc sắp đưa vào sử dụng
hứa hẹn các khoản doanh thu và lợi nhuận lớn trong năm 2010 và các năm sắp tới.
IV. Triển vọng kinh doanh của
DTA
Năm 2010, ước
doanh thu trên 108 tỷ đồng, tăng hơn 20 lần so với năm 2009.
Năm 2009, lợi
nhuận sau thuế của công ty đạt gần 2,5 tỷ đồng; đạt 130% so với kế hoạch 1,9 tỷ
đã đặt ra và tăng mạnh so với năm 2008. Đây là những thành quả bước đầu sau
chuỗi thời kỳ đầu tư nối tiếp nhau của công ty nhằm đón đầu sự phục hồi của thị
trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Sự đột biến mang tính tích cực này
do Công ty chủ động đẩy mạnh phát triển dịch vụ môi giới, kinh doanh vật liệu
xây dựng bên cạnh hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, mở rộng hợp tác và
tham gia góp vốn với các đối tác lớn có kinh nghiệm lâu năm như Công ty CP xây
dựng số 5 (SC5), Công ty CP địa ốc Sài Gòn, Công ty CP phát triển hạ tầng và
bất động sản Thái Bình Dương (PPI)...và ký kết được nhiều hợp đồng phân phối
sản phẩm và cung cấp vật liệu xây dựng cho các khu căn hộ chung cư lớn trên địa
bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận, tạo được nguồn thu ổn định cho Công ty.
Kế hoạch sản
xuất kinh doanh năm 2010 dự kiến như sau:
|
CHỈ TIÊU
|
THỰC HIỆN 2009
|
KẾ HOẠCH 2010
|
THAY ĐỔI(%)
|
|
1.
Tổng doanh thu và các khoản thu nhập khác
|
4,6 tỷ
|
108,5 tỷ
|
2359%
|
|
2.
Tổng chi phí
|
1,6 tỷ
|
68,5 tỷ
|
4281%
|
|
3.
Tổng lợi nhuận trước thuế
|
3 tỷ
|
40 tỷ
|
1333%
|
|
4.
Tổng lợi nhuận sau thuế
|
2,5 tỷ
|
30 tỷ
|
1200%
|
|
5. Chi
trả cổ tức
|
|
15à20%
|
|
Một số chỉ tiêu
tài chính trong năm 2008, 2009:
|
Chỉ tiêu
|
ĐVT
|
Năm 2009
|
Năm 2008
|
|
Cơ cấu tài sản và cơ cấu
nguồn vốn
|
|
|
|
|
Cơ cấu tài sản
|
|
|
|
|
Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản
|
%
|
75,47
|
76,57
|
|
Tài sản dài hạn/Tổng tài sản
|
%
|
24,53
|
23,42
|
|
Cơ cấu nguồn vốn
|
|
|
|
|
Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn
|
%
|
50,90
|
61,21
|
|
Nguồn vốn chủ sở hữu/Tổng nguồn vốn
|
%
|
49,10
|
38,79
|
|
Khả năng thanh toán
|
|
|
|
|
Khả năng thanh toán hiện hành
|
Lần
|
1,96
|
1,63
|
|
Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn
|
Lần
|
2,49
|
2,95
|
|
Khả năng thanh toán nhanh
|
Lần
|
0,02
|
0,018
|
|
Tỷ suất sinh lời
|
|
|
|
|
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu
|
%
|
55,06
|
0,11
|
|
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản
|
%
|
1,20
|
0,01
|
Dựa vào bảng cơ cấu tài sản và nguồn vốn, tài
sản của công ty chủ yếu là tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn, trong năm 2009
công ty đầu tư ngắn hạn là 9,65 tỷ đồng chiếm 4,6% tổng tài sản. TSCĐ và đầu tư
ngắn hạn năm 2008 chiếm 23,42% trên tổng tài sản, sang năm 2009 chiếm 24,53%
trên tổng tài sản. Tuy nhiên khoản mục tiền và tồn kho tăng mạnh làm nhu cầu
vốn lưu động tăng mạnh trong năm 2009. Nguồn vốn Công ty huy động chủ yếu từ
vay ngân hàng, khoản khách hàng góp vốn huy động, bên cạnh đó công ty tăng phần
góp vốn liên doanh vào các doanh nghiệp khác đến thời điểm 31/12/2009 số dư góp
vốn liên doanh là 37,2 tỷ đồng. Các hệ số thanh toán hiện thời của công ty cả 2
năm 2008 và 2009 đều >1. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn của công ty đảm bảo cho
khoản nợ ngắn hạn.
V. Các sự kiện nổi bật
- Trong năm 2009, Công ty hoàn tất việc tăng
vốn điều lệ từ 40 tỷ lên 100 tỷ đồng và chính thức được UBCKNN công
nhận trở thành Công ty đại chúng.
- Tham gia thành lập được 2 Công ty thành viên là Công ty
CP INDECO để đầu tư xây dựng dự án Khu biệt thự ECOVILAS tại thị xã Thủ
Dầu Một – tỉnh Bình Dương, Công ty CP Đầu tư và khoáng sản VICO – Quảng
Trị để khai thác và kinh doanh khoáng sản, vật liệu xây dựng.
- Đã được chấp thuận tham gia trở thành cổ
đông sáng lập của Công ty CP Đầu tư Phát triển Tài Nguyên. Đây là một
doanh nghiệp có nguồn quỹ đất rất lớn khoảng hơn 30.000 ha đất rừng bờ
biển và biên giới được phân bố gồm toàn bộ các bãi biển và rừng ở tỉnh
Quảng Ninh với mục đích trồng rừng, khai thác rừng và các dịch vụ du lịch
phụ trợ khác.
VI,
Định giá cổ phiếu DTA
1,
Một số giả định
- DTA hoàn thành kế hoạch kinh doanh theo dự kiến.
- Thị trường bất động sản ổn định, thị trường chứng
khoán dao động trong khoảng 500 – 600 điểm, không có biến động mạnh bởi
các yếu tố bất thường.
2,
Định giá theo phương pháp P/E
Theo công ty, dự kiến
lợi nhuận sau thuế năm 2010 khoảng 30 tỷ đồng.
Với 2 dự án sắp triển
khai sau khi tăng vốn, dự kiến lợi nhuận công ty thu được từ 2 dự án như sau:
a, Dự án khu biệt thự
DETACO PHÚ QUỐC
- Tổng diện tích: 91.522
m2.
- Tổng vốn đầu tư dự
kiến: 287 tỷ đồng.
- Hiệu quả tài chính:
+ Tổng doanh thu dự kiến: 425 tỷ đồng.
+ Tổng chi phí dự kiến: 262 tỷ đồng.
+ Lợi nhuận trước thuế dự kiến: 163 tỷ đồng.
+ Lợi nhuận sau thuế dự kiến: 122 tỷ đồng.
Dự án đang tiến hành lập
kế hoạch đền bù giải tỏa, thuê đơn vị quy hoạch 1/500, dự kiến tháng 6/2010
UBND huyện đảo Phú Quốc sẽ bàn giao đất cho công ty và hoàn tất các thủ tục
pháp lý để có thể triển khai vào năm 2011.
b, Dự án Cụm cao tốc và
Khu TTTM DETACO Tân Phú
- Tổng diện tích:
16.255,9 m2
- Tổng vốn đầu tư dự
kiến: 843 tỷ đồng.
- Hiệu quả tài chính:
+ Tổng doanh thu dự kiến: 1.233 tỷ đồng.
+ Tổng chi phí dự kiến: 755 tỷ đồng.
+ Lợi nhuận trước thuế dự kiến: 468
tỷ đồng.
+ Lợi nhuận sau thuế dự kiến: 351 tỷ
đồng.
Với 2 dự án sắp triển khai, dự kiến thu lợi nhuận trong thời gian 4 – 5 năm
tới, cùng với rất nhiều các dự án khác đã đề cập ở trên, lợi nhuận trong 5 năm tới tối thiểu là 30+122+351=503 tỷ đồng. Với
vốn điều lệ sau khi tăng vốn năm 2010 là 200 tỷ đồng tương đương 20 triệu cổ
phiếu, EPS 5 năm tối thiểu 5 năm đạt được là 25.000 đồng/CP. EPS trung bình
năm vào khoảng 5000 đồng/CP.
|
Mã chứng khoán
|
EPS(2009)
|
Vốn điều lệ(tỷ đồng)
|
P tại thời điểm đánh giá (đồng)
|
P/E
|
|
BCI
|
3830
|
542
|
60.000
|
15,68
|
|
HAG
|
4416
|
2699
|
78.000
|
17,67
|
|
SC5
|
3570
|
103
|
69.000
|
19,35
|
|
CDC
|
2650
|
125
|
38.600
|
14,55
|
|
P/E bình quân
|
|
|
|
16,81
|
Nếu tính lợi nhuận dự phóng năm
2010 là 30 tỷ đồng thì EPS(2010) là 3000 đồng/CP. Giá CP DTA = 3000 * 16,81 =
50430 (đồng).
Nếu lấy EPS trung bình năm như
trên là 5000 đồng/CP thì giá CP DTA = 5000 * 16,81 = 84050 (đồng) sau khi tăng
vốn ( tức là khoảng gần 170.000 đồng trước khi tăng vốn).
Dự kiến DTA chào sàn vào tháng 6, với giá chào sàn dự kiến là 30.000 đồng.
Với giá cổ phiếu theo 2 cách tính ở trên thì DTA sẽ đem lại lợi nhuận dự kiến cho cổ đông khoảng
80-100% nếu tính theo giá chào sàn và giá cổ phiếu sẽ tăng trưởng mạnh
cho các năm tiếp theo.
Với lợi nhuận tăng trưởng mạnh
mẽ và ổn định, khuyến nghị với các nhà đầu tư là mua và nắm giữ DTA vì DTA phù
hợp cho cả mục tiêu ngắn, trung và dài hạn.
KHUYẾN CÁO
Nội dung bài phân tích do Công ty Bất động sản Công Minh
cung cấp chỉ mang tính chất tham khảo. Mặc dù mọi thông tin đều được thu thập
từ những nguồn đáng tin cậy, nhưng Công ty không đảm bảo tuyệt đối độ chính xác
của thông tin và không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ vấn đề nào liên quan tới
việc sử dụng bản phân tích này.
Báo cáo này thuộc bản quyền của Công ty Công Minh. Mọi
hành động sao chép một phần hoặc toàn bộ nội dung báo cáo và/hoặc xuất bản mà
không có sự cho phép bằng văn bản của Công Minh đều bị nghiêm cấm.
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG MINH
PHÒNG ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
154 Nguyễn Công Trứ, P. Nguyễn Thái Bình, Q. 1, TP HCM
Tel :
(08).39153319
Website : www.congminhland.com
Người thực
hiện : Trưởng phòng Bùi Lê Hoàng
(hoang.lebui@gmail.com)